JOGJAOKE.COM, Yogyakarta – Penawaran oper kredit rumah atau pengalihan kredit pemilikan rumah (KPR) semakin mudah ditemukan di media sosial. Namun, banyaknya penawaran tersebut belum cukup untuk menyimpulkan bahwa daya beli masyarakat sedang melemah. Oper kredit dapat terjadi akibat tekanan keuangan, tetapi juga dapat dipicu oleh perubahan pekerjaan, kebutuhan tempat tinggal, atau strategi pengelolaan aset.
Dosen Fakultas Ekonomi dan Bisnis (FEB) Universitas Muhammadiyah Yogyakarta (UMY) sekaligus pakar ekonomi makro, Dimas Bagus Wiranatakusuma, S.E., M.Ec., Ph.D., mengatakan kemampuan memiliki rumah perlu dihitung dalam jangka panjang. Pasalnya, KPR merupakan komitmen keuangan yang dapat berlangsung selama 15 hingga 30 tahun.
Dalam wawancara secara daring pada Selasa (21/9), Dimas menjelaskan bahwa oper kredit dapat terjadi akibat tekanan arus kas, kehilangan pekerjaan, penurunan pendapatan, bertambahnya tanggungan keluarga, maupun perubahan kebutuhan hunian.
Di sisi lain, pengalihan KPR juga dapat menjadi bagian dari strategi pengelolaan aset, misalnya ketika debitur berpindah tempat kerja atau membutuhkan rumah dengan ukuran dan lokasi yang berbeda.
“Persoalan utamanya bukan sekadar kemampuan masyarakat membeli rumah, melainkan kemampuan mempertahankan kepemilikan rumah tanpa mengorbankan kebutuhan dasar dan stabilitas keuangan keluarga,” jelas Dimas.
_Kemampuan Membayar Harus Dihitung dalam Jangka Panjang_
Menurut Dimas, banyaknya penawaran oper kredit di media sosial belum dapat dijadikan satu-satunya dasar untuk menyimpulkan bahwa kemampuan masyarakat membeli rumah sedang menurun. Fenomena tersebut perlu dilihat bersama data transaksi, alasan pengalihan kredit, dan kondisi keuangan debitur.
Dalam konteks ekonomi makro, sejumlah indikator juga perlu diperhatikan, seperti pertumbuhan pendapatan riil, tingkat pengangguran, inflasi, rasio cicilan terhadap pendapatan, serta perkembangan kredit bermasalah pada sektor perumahan.
Dimas mengingatkan bahwa kemampuan membayar cicilan ketika pertama kali mengambil KPR belum tentu dapat dipertahankan dalam 5, 10, atau 20 tahun berikutnya.
“Seseorang mungkin memiliki kemampuan membayar cicilan ketika pertama kali mengajukan KPR, tetapi belum tentu memiliki kemampuan finansial yang sama setelah 5, 10, atau 20 tahun,” katanya.
Risiko tersebut semakin besar apabila debitur hanya menghitung pendapatan saat ini tanpa mempertimbangkan kenaikan biaya hidup, bertambahnya kebutuhan keluarga, dan kemungkinan perubahan kondisi pekerjaan.
Salah satu indikator yang dapat digunakan ialah _debt service ratio_ (DSR) atau rasio pembayaran utang. Rasio ini membandingkan seluruh kewajiban cicilan bulanan, termasuk KPR, kredit kendaraan, kartu kredit, dan utang lainnya, dengan pendapatan bulanan.
Sebagai pedoman awal, Dimas menyebut total cicilan utang dapat dipertimbangkan berada pada kisaran 30–35 persen dari pendapatan bulanan. Namun, angka tersebut bukan batas yang berlaku secara universal karena kondisi dan beban pengeluaran setiap rumah tangga berbeda.
Calon pembeli juga perlu memperhitungkan dana darurat, pajak, asuransi, biaya pemeliharaan rumah, serta biaya transportasi. Rumah dengan harga lebih murah tetapi terletak jauh dari pusat pekerjaan, misalnya, dapat meningkatkan total pengeluaran keluarga.
_Waspadai Berakhirnya Bunga Promosi KPR_
Selain kemampuan membayar cicilan, calon debitur perlu memahami skema suku bunga yang digunakan dalam KPR. Suku bunga tetap atau _fixed rate_ yang rendah pada masa promosi dapat berubah menjadi suku bunga mengambang atau _floating rate_ setelah periode tertentu.
Perubahan tersebut dapat meningkatkan jumlah cicilan, terutama ketika sisa pokok pinjaman masih besar. Karena itu, simulasi pembayaran sebaiknya tidak hanya menggunakan tingkat bunga promosi, tetapi juga memperhitungkan kemungkinan kenaikan suku bunga.
“Masyarakat seharusnya tidak hanya menghitung kemampuan membayar cicilan pada masa bunga promosi, tetapi juga kemampuan membayar ketika suku bunga meningkat setelah periode promosi berakhir,” jelas Dimas.
Calon debitur perlu meminta penjelasan kepada bank mengenai jangka waktu bunga tetap, mekanisme penetapan bunga mengambang, kemungkinan perubahan angsuran, serta berbagai biaya lain yang menyertai KPR.
Simulasi cicilan dengan beberapa skenario suku bunga dapat membantu calon debitur melihat apakah keuangan keluarga masih mampu menanggung pembayaran ketika periode promosi berakhir.
_Oper Kredit Bawah Tangan Berisiko bagi Kedua Pihak_
Dimas juga mengingatkan masyarakat mengenai risiko oper kredit secara bawah tangan. Dalam skema tersebut, pembeli baru melanjutkan pembayaran cicilan kepada bank, tetapi kredit secara administratif masih tercatat atas nama debitur lama.
Oper kredit yang tidak disertai persetujuan bank tidak otomatis mengalihkan kedudukan debitur dalam perjanjian kredit. Apabila pembeli baru berhenti membayar cicilan, pihak yang namanya tercatat dalam perjanjian tetap berhadapan dengan kewajiban kepada bank.
“Apabila pembeli baru berhenti membayar cicilan, bank tetap dapat menagih debitur yang tercatat dalam perjanjian kredit,” jelasnya.
Skema bawah tangan juga dapat menimbulkan risiko bagi pembeli baru karena dokumen kepemilikan rumah masih berkaitan dengan debitur lama dan menjadi jaminan bank. Persoalan dapat muncul ketika pembeli hendak mengurus sertifikat, pelunasan, penghapusan hak tanggungan, atau penjualan kembali rumah tersebut.
Karena itu, oper kredit sebaiknya dilakukan melalui mekanisme alih debitur yang diketahui dan disetujui oleh bank. Pembeli baru umumnya perlu menjalani penilaian kelayakan kredit sebelum bank menyetujui perubahan debitur.
Masyarakat juga disarankan berkonsultasi dengan notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sesuai dengan kewenangan masing-masing agar perjanjian, pengalihan hak, dan dokumen pertanahan diproses secara tepat.
“Penghematan biaya transaksi tidak seharusnya dilakukan dengan mengorbankan kepastian hukum dan keamanan kepemilikan aset,” tegas Dimas.
_Segera Hubungi Bank jika Cicilan Mulai Berat_
Debitur yang mulai mengalami kesulitan membayar cicilan sebaiknya segera berkomunikasi dengan bank sebelum tunggakan membesar. Bank dapat memberikan penjelasan mengenai pilihan yang tersedia sesuai dengan kebijakan serta hasil penilaian terhadap kondisi debitur.
Pilihan tersebut dapat berupa kemungkinan restrukturisasi, pemindahan pembiayaan, penjualan rumah melalui prosedur yang disetujui bank, atau solusi lain yang sesuai dengan perjanjian kredit. Namun, setiap pilihan memiliki persyaratan dan konsekuensi biaya yang perlu dipahami terlebih dahulu.
“Apabila mulai mengalami kesulitan pembayaran, debitur sebaiknya segera berkomunikasi dengan bank sebelum tunggakan semakin besar,” ujarnya.
Menurut Dimas, keberhasilan kebijakan perumahan tidak cukup diukur dari banyaknya masyarakat yang memperoleh KPR. Kemampuan keluarga mempertahankan rumah tanpa mengalami tekanan finansial berlebihan juga perlu menjadi ukuran.
Pemerintah perlu memperhatikan keterjangkauan dan keberlanjutan pembiayaan perumahan. Perbankan perlu menyampaikan informasi serta simulasi cicilan secara transparan, sedangkan masyarakat perlu meningkatkan literasi keuangan sebelum mengambil KPR.
Dimas menambahkan bahwa menunda pembelian rumah atau memilih menyewa untuk sementara tidak selalu menunjukkan kegagalan ekonomi. Dalam kondisi tertentu, keputusan tersebut justru dapat menjadi strategi untuk menjaga stabilitas keuangan keluarga.
“Rumah yang dimiliki melalui pembiayaan sehat dapat memberikan keamanan tempat tinggal, mendukung akumulasi kekayaan, dan memperkuat kesejahteraan keluarga dalam jangka panjang. Sebaliknya, apabila pembiayaan rumah dilakukan di luar kemampuan finansial, aset tersebut dapat berubah menjadi beban yang meningkatkan kerentanan ekonomi,” pungkasnya. (gla)
Sumber : Humas Umy
